Nhà đất đang thế chấp có được phép chuyển nhượng cho người khác không? Nhà đất đang thế chấp mà thực hiện mua bán và xảy ra tranh chấp thì giải quyết như thế nào? Hãy cùng theo dõi bài viết sau của Trần Vũ VinaLaw để tìm lời giải nhé!
Tài sản thế chấp là gì?
Tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
“Điều 317. Thế chấp tài sản1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
Như vậy, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.
Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong thế chấp tài sản?
Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
Nghĩa vụ của bên thế chấp gồm:
- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Quyền của bên thế chấp gồm:
- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
- Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
- Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
- Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp trong thế chấp tài sản?
Đối với quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp được quy định tại Điều 322 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015, như sau:
“Điều 322. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
1. Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
2. Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.
Điều 323. Quyền của bên nhận thế chấp
1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.”
Giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ngân hàng như thế nào?
Về mặt tố tụng:
Các bên có quyền làm đơn khởi kiện nộp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có bất động sản là nhà. Kèm theo đơn khởi kiện là tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.
Về mặt nội dung,
Tranh chấp nhà đang thế chấp ngân hàng có thể xảy ra các trường hợp điển hình sau:
Trường hợp 1:
Bên thế chấp đã thế chấp nhà cho ngân hàng nhưng sau đó tiến hành giao dịch bán, cho thuê, trao đổi, tặng cho nhà cho bên thứ ba mà không thông báo cho ngân hàng. Đến hạn thanh toán mà bên thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ với ngân hàng. Khi ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm là căn nhà thì tài sản không còn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.
Trường hợp này, bên bị thiệt hại là ngân hàng và bên thứ ba có thể là ngay tình hoặc không ngay tình. Lúc này, ngân hàng được quyền đòi tài sản và được thanh toán theo thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại Khoản 2 Điều 297, Điều 308 BLDS 2015.
Ngân hàng cũng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch giữa bên thế chấp và người thứ ba vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật bởi pháp luật quy định bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho ngân hàng và phải được sự đồng ý của ngân hàng khi thực hiện việc chuyển nhượng nhà.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu lợi tức không phải hoàn trả lại lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Trường hợp 2:
Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.
Cách mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng ít rủi ro nhất
Khi ngân hàng không đồng ý thỏa thuận 3 bên thì để việc mua bán nhà đất ít rủi ro nhất bạn sẽ cần biết:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được xóa thế chấp khi: Bên vay tiền trả đủ tiền ngân hàng -> Ký thỏa thuận giải chấp -> Nộp hồ sơ xin xóa thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai. Sau đó bên bán mới được quyền dùng GCN quyền sử dụng cho việc mua bán nhà đất với bên mua.
Các thỏa thuận trước khi GCN quyền sử dụng đất được giải chấp chỉ nên có nội dung đảm bảo cho việc mua bán nhà đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ thế chấp. Trường hợp xác lập luôn hợp đồng mua bán thì người mua đối diện với 2 rủi ro: (i) Đầu tiên là thường khi ký hợp đồng mua bán sẽ phải thanh toán kha khá tiền mua nhà; (ii) Hợp đồng mua bán vô hiệu dù được tự nguyện ký kết.
Mọi giao kết luôn nên thỏa thuận rõ việc nếu sau khi xóa thế chấp mà bên bán không ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì phạt hợp đồng thế nào, bồi thường thế nào. Đây là chế tài quan trọng để bên bán tự thực hiện đúng thỏa thuận.
Trên đây là những chia sẻ của Luật Sư Trần Vũ về vấn đề Tranh chấp nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Nếu bạn còn có bất kỳ thắc mắc hoặc cần tư vấn pháp lỳ chi tiết về tài sản đất đai vui lòng liên hệ văn phòng Luật Trần Vũ VinaLaw qua Hotline: 037.618.9559 để được tư vấn chi tiết nhé!
Xem thêm:
