Tư Vấn Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Đã Có Sổ Đỏ

Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp có tính chất phức tạp và khó giải quyết. Trong đó, tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ được xem là tranh chấp được nhiều người quan tâm. Vậy giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ như thế nào? Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ bao gồm những gì? Hãy cùng tìm lời giải đáp trong bài viết này nhé!

Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ là gì?

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Sổ đỏ là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được gọi tên theo màu sắc của Giấy chứng nhận. Theo từng giai đoạn, sẽ có các loại giấy chứng nhận sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Tư Vấn Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Đã Có Sổ Đỏ

Tranh chấp đất đai đã có Sổ đỏ là tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa người đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các chủ thể khác. Khi tranh chấp đất đai xảy ra, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem là chứng cứ quan trọng để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.

Đất đã có sổ đỏ có tranh chấp được không?

Tại Khoản 1 Điều 203 của Luật đất đai quy định: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.

Như vậy, pháp luật thừa nhận các tranh chấp đất có sổ đỏ có xảy ra ở trên thực tế, nên mới đưa ra quy định về thẩm quyền giải quyết vấn đề này.

Tranh chấp này có thể diễn ra giữa những người sử dụng đất hợp pháp với cá nhân khác, hay với nhà nước liên quan tới vấn đề bồi thường đất. Hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, mục đích sử dụng đất,…

Xem thêm: Chiếm Hữu, Sử Dụng Và Định Đoạt Tài Sản Chung Của Vợ Chồng

Các trường hợp tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay

Tranh chấp ranh giới đất liền kề

Tranh chấp ranh giới đất liền kế là trường hợp tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể sử dụng đất liền kề nhau. Tranh chấp này xảy ra khi các bên không xác định được ranh giới phân chia quyền sử dụng đất với nhau. Hoặc có thể là trường hợp một bên cho rằng bên kia đã có hành vi lấn chiếm, thay đổi, vượt quá ranh giới sử dụng đất của mình.

Tranh chấp khi đất được cấp sổ đỏ bị trùng diện tích

Tranh chấp khi đất được cấp sổ đỏ bị trùng diện tích là trường hợp tranh chấp có sự sau sót khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Đất được cấp cho người này lại cũng cấp cho người khác. Việc hai bên có thỏa thuận, thương lượng để hòa giải chiếm tỷ lệ rất thấp, nhất là khi một bên được cấp sổ đỏ do mua đất từ một bên thứ 3. Thường những trường hợp như vậy các bên sẽ tranh đấu đến cùng và tòa án phải tham gia để giải quyết đảm bảo quyền lợi cho các bên.

Tranh chấp lối đi chung

Tranh chấp lối đi chung giữa hai hoặc nhiều nhà với nhau là trường hợp tranh chấp khi các bên không thống nhất được việc mở lối đi chung. Hoặc các bên không thỏa thuận đền bù thích hợp cho việc mở lối đi chung. Hoặc cũng có thể một bên tự ý mở lối đi thuộc địa phận quyền sử dụng đất của bên khác.

Tranh chấp ranh giới đất liền kề

Với loại tranh chấp này, giá trị bằng tiền đối với quyền sử dung đất tuy không lớn nhưng sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi thực tế của các bên được hưởng lại rất lớn. Có thể ảnh hưởng đến cuộc sống lâu dài của các bên.

Tranh chấp đòi lại đất cho ở nhờ

Tranh chấp đất đai đòi lại cho người khác ở nhờ là dạng tranh chấp với những người đã có quan hệ trước đó. Đó có thể là anh em tron gia đình họ hàng với nhau hoặc bạn bè với nhau. Việc cho ở nhà thường được thực hiện bằng miệng. thời gian ở kéo dài. Sổ đỏ được cấp có thể cấp cho bên cho ở nhờ hoặc cũng có thể cho bên được ở nhờ. Hai bên có tranh chấp với nhau để xác định ai là người có quyền sử dụng đối với đất đã được cấp giấy chứng nhận.

Tranh chấp đất đã có sổ đỏ là tài sản chung của vợ chồng

Trường hợp vợ chồng khi ly hôn xảy ra các tranh chấp liên quan đến tài sản chung rất nhiều, trong đó, đất đai, nhà cửa được xem là tài sản có giá trị lớn và thường có mâu thuẫn khi phân chia nên xảy ra tranh chấp. Phổ biến với các trường hợp sau:

Trong trường hợp tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ đứng tên cả hai vợ chồng, hoặc 1 bên vợ/chồng và không muốn chia cho bên còn lại.
Trường hợp tranh chấp đất đã có sổ đứng tên hộ gia đình. Hoặc đứng tên bố mẹ vợ/ bố mẹ chồng. Vợ/chồng cho rằng mình cũng có công sức đóng góp nên phải được chia.

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất – đối tượng tranh chấp trong trường hợp này là di sản thừa kế. Di sản này chưa được chia thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật nhưng đã được cấp cấp sổ đỏ cho người khác. Người được cấp giấy chứng nhận có thể là người trong hàng thừa kế, hoặc cũng có thể là người không liên quan đến hàng thừa kế.

Quan tâm: Thông Tư Hướng Dẫn Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Mới Nhất

Cách Giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Do đó trước khi đi đến bước cuối cùng là kiện cáo thì các bên sẽ có thủ tục hòa giải.

Các bên có thể tự mình hòa giải, hoặc hòa giải thông qua UBND xã. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Trường hợp hòa giải không thành thì các bên sẽ khởi kiện lên Tòa án Nhân Dân. TAND có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp này là TAND huyện, tỉnh nơi xảy ra tranh chấp.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự; điểm c khoản 2 Điều 23 Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP, tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Do đó, với các tranh chấp liên quan đến đất đai về Chủ sở hữu; diện tích đất; quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Đối với các vụ án tranh chấp liên quan đến Hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất; tài sản gắn liền với đất thì sẽ áp dụng thời hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sư.

Vì vậy, trong trường hợp tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, người có quyền khởi kiện có thể khởi kiện bất kỳ thời điểm nào tại Tòa án có thẩm quyền; kể từ ngày phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Đối với tranh chấp Hợp đồng liên quan đến đất đai

Tranh chấp Hợp đồng liên quan đến đất đai bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng; chuyển đổi; tặng cho; cho thuê, cho thuê lại; thế chấp; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp Hợp đồng là 03 năm; kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc; phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Theo đó, Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án; quyết định giải quyết vụ việc.

Đối với tranh chấp về thừa kế đất đai

Theo quy định tại Điều 623 Bộ luật Dân sự, thời hiệu thừa kế được quy định như sau:

Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản; 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.
Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc; bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ bao gồm:

Đơn khởi kiện;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn;
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của người khởi kiện (Bản sao);
Sổ hộ khẩu (Bản sao);
Các giấy tờ liên quan khác.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện

Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu; chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

Nộp trực tiếp tại Tòa án;
Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (Nếu có).

Bước 3: Tòa án xem xét đơn khởi kiện

Nếu hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, Thẩm phán thông báo cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí; người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Trường hợp hồ sơ khởi kiện không đầy đủ, Thẩm phán thông báo để người khởi kiện sửa đổi, bổ sung. Thời hạn sửa đổi, bổ sung do Thẩm phán ấn định nhưng không quá 01 tháng; trường hợp đặc biệt, Thẩm phán có thể gia hạn nhưng không quá 15 ngày.

Bước 4: Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án

Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu; chứng cứ kèm theo.

Bước 5: Hòa giải tại Tòa án

Trường hợp các bên thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các Bên. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự có hiệu lực pháp luật ngay sau khi được ban hành và không bị kháng cáo; kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Trường hợp các bên hòa giải không thành, Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 6: Tòa án mở phiên Tòa xét xử sơ thẩm vụ án

Sau khi có Bản án sơ thẩm, các Bên tranh chấp có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đối với đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Án phí, lệ phí giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Đối với tranh chấp đất đai không có giá ngạch như tranh chấp đòi lại nhà đất cho mượn, cho ở nhờ; tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất;… thì án phí là 300.000 đồng.

Đối với tranh chấp đất đai có giá ngạch như những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần. Mức án phí được xác định như sau:

Từ 6.000.000 đồng trở xuống thì mức án phí phải nộp cho Tòa là 300.000 đồng.
Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng thì mức án phí là 5% giá trị tài sản có tranh chấp.
Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng mức án phí là 20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng.
Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng thì mức án phí là 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng.
Tài sản có giá trị từ 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng thì mức án phí phải nộp là 72.000.000.000.000 đồng thì mức án phí là 112.000.000 đồng + 0.1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.

Theo đó người có yêu cầu khởi kiện; yêu cầu độc lập; yêu cầu phản tố phải đóng tạm ứng án phí căn cứ trên giá trị tài sản tranh chấp mà người đó yêu cầu. Mức tạm ứng án phí đối với tranh chấp đất đai có giá ngạch bằng 50% mức án phí tính theo giá trị tài sản có tranh chấp.

Đọc thêm: Chi phí luật sư giải quyết tranh chấp đất đai là bao nhiêu?

Trần Vũ VinaLaw Nhận tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ

Luật Trần Vũ VinaLaw là đơn vị uy tín chuyên cung cấp dịch vụ Luật sư đất đai trong các trường hợp có tranh chấp. Với đội ngũ Luật sư chuyên về đất đai giỏi, giàu kinh nghiệm, Luật sư của chúng tôi sẽ tư vấn cho khách hàng các vướng mắc liên quan đến pháp luật đất đai như: