Tại Sao Cần Đặt Cọc Khi Mua Nhà Đất? Luật Đặt Cọc Đất Đai Mới Nhất

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Vậy tại sao nên đặt cọc khi mua nhà đất? Bởi thỏa thuận đặt cọc có thể được ký kết nhằm mục đích đảm bảo giao kết hợp đồng dân sự, để thực hiện hợp đồng dân sự đã ký kết theo đúng thỏa thuận.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà đất mới nhất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

 

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

V/v: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………………. chúng tôi gồm:          

Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)

Ông: ………………………………….

Sinh năm: ……………..

CMND/CCCD số: …………………… do …………………………………… cấp ngày …………..

Hộ khẩu thường trú tại: …………………………………………………………………………………

Bà: ………………………………………………………………………………………………………

Sinh năm:……………………………………………………………………………………………….

CMND/CCCD số: …………………… do …………………………………… cấp ngày …………..

Hộ khẩu thường trú tại: …………………………………………………………………………………

Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)

Ông:……………………………………………………………………………………………….

Sinh năm: ………………………………………………………………………………………………………

CMND/CCCD số: …………………… do …………………………………… cấp ngày …………..

Hộ khẩu thường trú tại: …………………………………………………………………………………

Bà: ………………………………………………………………………………………………………

Sinh năm: ………………………………………………………………………………………………………

CMND/CCCD số: …………………… do …………………………………… cấp ngày …………..

Hộ khẩu thường trú tại: …………………………………………………………………………………

Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây:

Điều 1: Đối tượng hợp đồng

Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………………… đồng (Bằng chữ : ………………… đồng chẵn) tiền Việt Nam hiện hành mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng ………. thửa đất số ….., tờ bản đồ số …… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ ……………………………………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………………… số ……………..; Số vào sổ cấp GCN số ……………….. do …………………………. cấp ngày ……………… mang tên…………………………………………………………………………………………………..

Thông tin cụ thể như sau:

1. Quyền sử dụng đất:

– Diện tích đất chuyển nhượng: …….. m²(Bằng chữ: ………………… mét vuông)

– Thửa đất:      ………..         – Tờ bản đồ:       ……

– Địa chỉ thửa đất:  ……………………………………………………………………………….

– Mục đích sử dụng:  Đất ở: ……….. m²

– Thời hạn sử dụng: …………

– Nguồn gốc sử dụng: ………………………………………………………..

2. Tài sản gắn liền với đất:

– Loại nhà: ……………………..;   – Diện tích sàn xây dựng:  …………..m²

– Kết cấu nhà:  ……………….. ;   – Số tầng: …………………………….

– Thời hạn sử dụng…………….. ;  – Năm hoàn thành xây dựng : ………….

Bằng Hợp đồng này, Bên A đồng ý đặt cọc và Bên B đồng ý nhận tiền đặt cọc số tiền trên để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất ……………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và theo hiện trạng nhà thực tế nêu trên với các thỏa thuận dưới đây:

2.1. Giá chuyển nhượng: Giá chuyển nhượng toàn bộ nhà đất (theo hiện trạng sử dụng thực tế kèm theo toàn bộ trang thiết bị và nội thất hiện có trong nhà) nêu trên được hai bên thỏa thuận là: ………….. đồng (Bằng chữ : ……………. đồng)

Giá thỏa thuận này cố định trong mọi trường hợp, không tăng, không giảm khi giá thị trường biến động (nếu có).

2.2 Phương thức đặt cọc và thanh toán:

………………………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………

* Thời hạn đặt cọc:  ……. ngày kể từ ngày các bên lập và ký Hợp đồng này.

2.3.  Việc bàn giao, nhận bàn giao nhà đất và đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

………………………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………………

Hai bên thoả thuận: ………………………………………………………………….

Điều 2:  Phạt hợp đồng

………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………….

………………………………………………………………………………………

Điều 3: Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 4: Cam đoan của các bên

Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.

– Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.

– Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên.

– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

2. Bên B cam đoan:

– Những thông tin về nhân thân, về nhà đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

– Nhà đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.

– Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này bên B cam đoan nhà đất nêu trên không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch; chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

– Bên B cam đoan sau ngày lập và ký Hợp đồng này, bên B không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.

– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc;

– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

Điều 5: Điều khoản chung

1. Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.

2. Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành Văn bản và có xác nhận của hai bên.

3. Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Hợp đồng này gồm …. ….. tờ, …. ……. trang và được lập thành ….…… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ  ……… bản để thực hiện.

Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.

 

BÊN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên)

BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên)

 

Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp.

Hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, có thể hiểu đặt cọc là việc mà bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng “dự bị” để một thời gian sau sẽ thực hiện một giao dịch khác. Lúc này sẽ có các trường hợp sau xảy ra:

Trường hợp hợp đồng được giao kết thì:

Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì:

Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó.

Như vậy, luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng Hợp đồng đặt cọc.

Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị không?

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trần Vũ VinaLaw về vấn đề đặt cọc khi mua nhà đất và những kiến thức liên quan. Nếu bạn còn vướng mắc hay cần tư vấn pháp lý liên quan đến đặt cọc nhà đất, tranh chấp nhà đất hãy liên hệ ngay Hotline: 037.618.9559 để được hỗ trợ sớm nhất nhé!